これまで、２年ほど真面目に相続案件を取り扱いました。
大変な思いと労力を費やし、行政調査をし、登記変更を急がせ、買い手を探しまくり、そいｓてやっと一丁上がり。
そんな過程を通して、自分自身で購入してリフォームして貸す。
その方がはるかに面白そうだと気づきました。
大田区・鵜の木の築古区分マンション４００万円で売ったり、
品川区・荏原の８０㎡築古戸建てを８５０万円で売ったり。
それもやたらに手間暇かけての作業でした。
よく考えたら、皆さんそれで手直ししてしっかり再販したり、賃貸に回したりしています。
そうだ、これからは方向転換をして自分でやってみよう。
と真面目に考えました。
そんな時に以下の記事を見つけました。
楽待からの記事です。
でも私は今月、千葉で100万円で買うことができました。リフォームはこれからですが150万円～180万円くらいです。
私が何か特殊なルートがあるのかと聞かれますが、何もありません。
不動産屋さんでもなく、ただの投資家なので。
10万円で買えました。とか、50万円で買えました。とか聞きます。
利回りも、20％は低いほうで、30％とか40％になったとか聞きます。
なんでそんな突き抜けた成果が出てしまうのでしょうか？
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それにはもちろん秘訣がありますが、初心者でも20％出せています。
上記の実例はこうです。
売値は200万円でした。興味を持って資料請求したら、
物件の資料とともに、下記メッセージがきました。
「この物件に住むことはできません」
「雨漏りがひどく、床下も腐ってボロボロです」
「居住使用の方の内見はお断りします」
え？
どういうこと？売りたくないっていうこと？
家の外観は普通の戸建てだったはず・・
まあいいや。
私は空き家投資したいし、学んで実践しているので
「わかりました。まずは内見したいのですが」
とメールしました。
「ではまずは外から見てきてください」
え。まだだめ？よほどヤバイ物件なのかな？買いたい人を拒否？
私は外から見に行きました。たしかにボロい戸建てでした。
再び「やっぱり内見したいです」とメール。
「わかりました。内見ご案内します」
じゃじゃーん。ついに扉は開いたのです！
・・ってどんなチャレンジやねん！と思いながらもワクワク内見し、
＜100万円で買えたら実質利回り20％になるな＞と計算できたため
価格の打診をし、意外とすんなり、100万円で買うことができました。
そしてこのような物件こそ、＜ダイヤの原石＞なのです。
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この、「不動産屋さんが売りたくなさそうな物件」もダイヤの原石ですが、
実はダイヤの原石には他にもいろいろなタイプがあります。
たとえば、「何個所も雨漏りしている物件」
ダイヤの原石です！
ほかにも、「床下が腐ってボロボロになっている物件」
まさしくダイヤの原石です。
そして、「駅から歩けないほど遠い物件」
これも素晴らしいダイヤの原石です。
これらはすべて磨けば輝くダイヤモンドになるのですが、
残念なことに、「一般投資家」には「怖くて買えない物件」なのです。
では、誰でも買えるのかというと、
＜雨漏りを数万円でリフォームする手法を知っていること＞
＜ボロボロの床下を安く安全にリフォームする手法を知っていること＞
＜駅から歩けるかどうかより、入居がつく場所かどうかがわかること＞
そして、
＜不動産屋さんが勧めない物件こそダイヤの原石であると知っている＞
こういう人なら、安心して買っていいのです。
私は、これらを学ぶ機会を得たので、
今は安心してこれらの物件を買うことができています。
きちんと実現できる学ぶ機会を得れば、安心して買うことができます。
私以外にも学びの機会を得た受講生たちも、安心して買えています。
でも、、一般の投資家には
「雨漏り」＋「床ボロボロ」＋「駅から歩けない」
ダメ押しで、不動産屋さんから「これは買わないほうがいいと思いますよ」
普通、こんな物件怖すぎて買うことができませんよね。
「てか別に欲しくないんですけど。」
ですよね。私も数年前はそうでした。
・・だから、誰も買いにも来ません。
つまり、ライバル不在なので単純に買いやすいのです。
そんな＜ダイヤの原石＞を安く買って磨いてダイヤモンドにするのです。
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買いやすい構造はわかったけど、買ってからどうするの？
はい、買ったあとは実にシンプルです。
＜予定通りにリフォームして、予定通り貸し出すだけ＞です。
そうなんです、予定通りに淡々とこなすだけです。
これこそが重要な＜秘訣＞なのです。
何となく安く買うのではなく、＜買う前にすべて計算済み＞なのです。
これこそが＜学びの価値＞。
で、学んだ成果は、計算通りの＜利回り20％以上＞です。
あ、そうそう、一般には安い価格で買うのは極めて難しそうですよね。
ここにも＜秘訣＞があります。それをお話ししましょう。
思い出して欲しいのですが、
「居住用に使えず、普通の投資家には売りたくない物件」
「雨漏り」「床ボコボコ」「駅から歩けない」
こんな物件を「消費者」や「一般の投資家」に売ったらどうなるでしょう？
「や、やっぱり買うんじゃなかった・・」
「け、契約を無かったことにしてくれ！」
なかには
「こ、こんな話きいてない！消費者センターに訴えてやる！」
なーんて、＜投資家＞のはずがいつのまにか「消費者」に変身？
まあ、それほど珍しくもないらしいのです。「投資家ふうの消費者」
だから、
不動産屋さんは、「消費者」なのか＜投資家＞なのか、見極めているのです。
そして私たちの戸建てに入居してくれる方の多くは、
人口がどんどん減少している、この日本で、
たった今、人口が急増している年収400万円未満の方です。
＜NHK「沈む中流」より抜粋：2021年12月17日＞
2018年は1990年に比べ、400万円台から上が減った一方で、
それより下の層が軒並み増えていることがわかります。
この30年間に分布の山が大きく下にずれて、
いわば「沈む“中流”」ともいえる状況が起きているのです。
このNHKで明確に取り上げられたように、
「年収400万円台から上」の人口がどんどん減っているのです。
そして＜年収400万円未満＞の人口が軒並み大きく増えているのです！
彼らは、今、仕方なく狭い古いアパートに住んでいます。
そして「戸建てに住めたらなあ」と夢見ているけれど、
夢の戸建ては家賃が高くて払えないと、あきらめているのです。
そこに、広い戸建てなのに「地域最安」の家賃の物件が登場したのです。
私たちが学びで得た能力で、この物件を仕立て、
＜広くて綺麗な戸建てを地域最安の家賃で＞市場に登場させたのです！
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具体的かつシンプルな戦略は以下の通りです。
＜戦略1＞マーケティング
低所得の方にとって「地域最安」は強力なアピールになります。
だから、絶対に地域最安の家賃で設定するのです。
「ちょっとでも高く家賃取ってやろう」というのはよくある間違いです。
このあたり、セミナーで説明しています。
＜戦略2＞利回りは必然
地域最安なのに、利回り20％・30％になるのは偶然ではありません。
実は買う前に計算済みなのです。
「たまたまでしょ？」と思いたいところですが、必然なのです。
100軒以上の実例を示しながらセミナーで説明しています。
＜戦略3＞拡大市場で戦う
中流層より、あえて低所得層をメイン顧客にするのが理に適っています。
今、最も拡大している所得層が「低所得者層」と言えるのです。
でも「普通の会社員に貸すのが安心な気がする」という気持ちありますよね。
よくわかります！このあたりもセミナーで説明しています。
一例ですが、ある女性の受講生さんは
1年半で家賃年収537万円を実現しました。
537万円の家賃年収、、ってどういう数字かと言いますと、
一般的な投資家なら、
現金5370万円投じて、利回り10％で家賃年収537万円にするのがせいぜいです。
ところが、彼女が投じた資金は、わずか「総額2174万円だけ」なのです。
たった2174万円だけを投じて、家賃年収537万円にしたのです。
利回りにすると＜24.7％＞になりました。
融資という方法もあるだろうって？
5370万円の投資を融資でやるとしても、
3割は現金ですよね。あと、諸費用も現金ですから、
まあざっくり言って、4割は現金、6割が融資になります。
ということは、現金2148万円、融資3222万円です。
彼女は、現金2174万円、融資は＜ゼロ＞です。
私たちや彼女のように＜投資能力がずば抜けて高い＞
ということは、3222万円借金しなくてよい、ということなのです。
投資能力が一般レベルで、無駄に借金3222万円もしてしまった場合、
金利2.5％、返済期間25年として、毎月144,544円、
つまり、年間約173万円も25年間に渡り返済し続ける羽目になります。
25年！ 今40歳なら、65歳まで借金漬けということです。
借金に追われているうちに、人生終わってしまいます。
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ここで思い出して欲しいのですが、
そういえば、この物件、ヘンな、怖い物件でしたね。
「不動産屋さんが売りたくなさそうな物件」
「何個所も雨漏りしている物件」
「床下が腐ってボロボロになっている物件」
「駅から歩けないほど遠い物件」
「消費者」なら、こんな物件欲しくないし、買わないほうがいいです。
「一般の投資家」も、全く欲しくないどころか、こんなの買ってはダメだ！
とか、ウンチクを言いそうです。
しかし！この物件こそ、実は、＜ダイヤの原石＞そのものなのです。
一般には、どこからどう見ても「石コロ」に過ぎないこの物件こそ、
実は、＜ダイヤの原石＞であった、ということなのです。
つまり、
「ダイヤ」を探して何年も見つからないまま、人生を浪費してしまうか、
ムダな3222万円もの借金に25年も追われるという選択肢以外に、
＜ダイヤの原石を見抜く能力＞を身に付けるという選択肢がありますよ、
とお伝えしたいのです。
今、私は、こんなレベルの投資家ばかりを育成しています。
他にも先ほどの受講生さんと同じような成果を出している方がいます。
この方々の多くの実物件と投資成果もセミナーで洗いざらいお見せします。
1軒2軒ではなく、100軒以上の投資の実例をご紹介します。
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今、育成していると書きましたが、私が育成しているというより
私は＜真の投資家への入り口＞まで皆さんを案内しているに過ぎないのです。
私がいつ居なくなってもいいように、誰かに頼るのではなく、
＜ご自身だけで投資できる能力そのもの＞を獲得していただくのです。
さて、もう一人だけ、ここでご紹介させてください。
この方は、男性で上場会社に勤務する会社員の方です。
この男性は、1年半で家賃年収800万円を超えてしまいました。
13軒、総額2696万円投じて、家賃805万円になりました。
実質利回りは、＜29％＞を超えているのです。
そして、なんと上場会社を退職してしまったのです！
家賃年収800万でFIRE！などという話ではありません。
ご本人によれば、＜人の役に立つ投資活動＞という充実感がすごくて、
会社員としてのそれを遥かに超えてしまったから、ということです。
そうなんです。
私たちの投資活動は、あたかも真剣なボランティア活動のようです。
一般の投資家たちが逃げ出す、酷く傷んだ空き家だけを買い、
信じられないほど安く、しかしきちんとフルリフォームして、
最安の家賃で、低所得の方にも借りやすい家賃で賃貸する活動なのです。
なのに、利回りは＜20％以上が当たり前＞という異世界。
どうしてそんなことができるのか？
しかも、8軒も13軒も繰り返しできるのか？
無料セミナーですが、限界までお話しさせていただきます。
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しかも、ありきたりな儲け話は一切しません。
× 問題は避けて、問題のないお宝物件を探しましょうとか
× おしゃれデザインで家賃を割高に取れますよとか
× 売り急いでいる人の弱みに付け込んで安く買い叩けますとか
こんな、ありきたりな、目先の儲け話は一切いたしません。
お話しするのは、
真剣なボランティア活動なのに、
収益性は利回り20％以上だから、次々と空き家問題を解決し、
拡大する低所得層に広くてキレイな戸建てを
地域最安値で貸し出す。
＜ボランティア活動＞と＜利回り20％以上＞を
両立させる手法について、その全体像を公開します。
では私自身は、最初から成功したのかと言えば、まったく違います。
5年前の私は、「ダイヤ物件」を血まなこになって探していました。
「ダイヤ物件ですよ！」
「非公開情報をあなたに真っ先に！」
「この物件ヤバいです！早く見てください！」
というメールや電話をしょっちゅうもらっていました。
その1つをよく見ると確かに「良い立地の素敵な物件」でした。
そして買いました。月10万円ほど手残りが出て、やった！と万歳しました。
それから1年後には・・
手残り数万円になり、3年後には赤字になりました。
買った翌年から、年々、空室が増えて、手を尽くしたものの、効果なし。
インターネット無料にしたり、宅配ボックスを設置したりしました。
効果はありませんでした。
こんな誰でもできることに資金を投じても、効果なんてあるはずもなく・・
この物件で私は1000万円単位を失って、蒼ざめ、
血の気が引いて、仕事が手に付かなくなって、ついにわかったのは、
【良い立地の素敵な物件ほどダイヤ物件ではない！】という事実。
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ではなぜ、ダイヤ物件を買ってもダイヤになり得ないのでしょうか？
その理由は単純明快です。
そもそも論で恐縮ですが、
美しいダイヤは素敵なショーケースで売られるもの。
ダイヤで利益を上げようとする投資家が、ショーケースで買いますか？
ショーケースで素敵なダイヤを買うのは「お客様」です。
私もショーケースで高いダイヤを買う時があります。
大切な人にプレゼントする時です。その時の私は「お客様」です。
しかし＜投資家＞として利益を上げたい時には、絶対に行きません。
投資家として利益を上げるために行くのは、＜ダイヤの鉱山＞です。
そこは、石ころだらけ、ホコリだらけの鉱山です。
ヘルメットを被り、安全靴を履いて、ケガしないように行きます。
そこをガリガリと掘って、ダイヤの原石を見つけるのです。
原石ですからキレイではなく、むしろ必ずゴツゴツして汚れています。
物件も同じです。汚れた原石を徹底的に安く買うのです。
そして研磨して、カットして、ダイヤモンドに仕立て上げ、
美しいショーケースで、お客様に魅力を見せつけるのです。
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＼私が実践し、受講生たちが実現中の利回り20％“以上”の空き家投資／
こんな投資のプロフェッショナルたちの成果を100軒以上お見せします。
たった今、利回り30％も珍しくない実績を多数、次々と出し続けている、
投資の「実践者」が直接語る、たった今、高い利回りを出せる方法です。
たった今、というのが重要です。10年前の自慢話など参考になりません。
やり方は単純明快です。
鉱山に行き、ホコリだらけになり「ダイヤの原石だけ」を探して
見極め、拾って、安く買い、研磨してカットし、美しく仕上げます。
利回りは、20％以上です。大げさでなく、30％もザラです。
そして、誰でもダイヤの原石の見分け方を学ぶことができます。
唯一の条件は、ホコリだらけになる覚悟、です。
ダイヤになる「前」の原石こそ、収益の源泉なのですから、
そのくらい覚悟できるのではないでしょうか？
さて、ここまで読んでくれたあなたは、不思議に思いませんか？
どうして、私がこんな特別な手法を独り占めせずに、教えているのか？と。
良い質問です。
それには明確な理由があります。
私の夢は、
＜空き家問題＞を解決し、
＜沈む中流＝低所得者層＞の方々に、広くてキレイな戸建てを、
地域最安値で提供すること、だからです。
＜空き家問題＞も＜沈む中流＝低所得者層問題＞も
誰も解決しようとしないからです。
というより、誰も解決する気も能力が無いからです。
だから、投資家の皆さんに、ダイヤの原石の見分け能力を教えているのです。
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そして、皆さんには過去の私のような失敗をせずに、成功してほしいですし、
成功するためには、投資能力を獲得する必要があるからです。
＜投資家＞とは、自分のお金儲けだけではなく、
社会を良くするという本来の役割を果たしてほしいし、
社会を良くする投資家になれば、
自分のお金儲けができるという点に気づいてほしいのです。
＜社会を良くするほど、利回りが上がる＞
そんな話をセミナーではしたいと思っています。
「空き家問題」とは、一般には「問題」ですが、
私には＜とてつもないビッグチャンス＞にしか見えません。
一般人には、問題だらけに見えるから放置され続けている原石。
それも数百万軒もあるけれど、
そのうち綺麗な空き家は誰でも欲しいから高値で売れていく。
しかし問題だらけの空き家は直すにもリフォーム代が高額になり、
壊すにも費用が掛かるから、結局放置されてしまう。
こんなビッグチャンスは滅多にありません。
私は100年に一度のまたとない大大大チャンスと思い、
私自身も今も「原石」を買って、利回り20％、30％に変えています。
私自身の家賃年収も1000万円はずいぶん前に超えましたが、
あっという間に私より大きな家賃年収になった受講生も多数出てきました。
私一人では、数百万軒は解決できません。
数百万軒もあるのに、大切な広い戸建てが使われずに放置されています。
ぜひ、あなたの投資能力を開花させてください。そして
日本の空き家問題と沈む中流問題を解決し、収益20％以上にしてください。
ああ、もちろんお金儲けだけの不動産投資ももちろん自由です。
でもせっかくの人生、日本を救う投資家、なんてカッコよくないでしょうか？
そして、＜日本を救うほど、収益が上がる＞
という逆転の発想についてもお話をしたいと考えています。
投資家さん向けですので、実績とデータを多数、お見せしながら、
＜具体的には何をどうすればいいのか？＞お話しします。
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合同会社 いい空間
代表社員 吉井通康
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